Rendements mesurés sur les ventes et les baux enregistrés en 2026
Investir dans l'immobilier à Dubaï
Un appartement à Dubaï rapporte entre 4 et 7 % brut par an selon le quartier, et environ un point de moins une fois les charges payées. Cette page donne les rendements mesurés dans 15 quartiers, les coûts réels et la fiscalité pour un résident fiscal français.
Investir dans l'immobilier à Dubaï, est-ce rentable ?
En 2026, le rendement locatif brut des appartements va de 7,3 % à Dubai Studio City à 3,2 % sur Palm Jumeirah. Les quartiers accessibles rapportent plus, les quartiers prestigieux moins, avec plus de potentiel de valorisation.
Le calcul se fait sur des chiffres enregistrés : le prix de vente moyen au DLD et les loyers des baux Ejari du même quartier. Le rendement net retire les charges de copropriété, de 14 à 20 AED par pied carré et par an dans la plupart des quartiers, soit 37 à 52 €/m².
Les Émirats ne prélèvent ni impôt sur les loyers ni impôt sur la plus-value pour un particulier. Un résident fiscal français déclare toutefois ces revenus en France, où la convention fiscale franco-émirienne s'applique.
Rendement locatif par quartier à Dubaï
Les cinq quartiers les plus rentables en 2026 sont Dubai Studio City, Sobha Hartland / MBR City, International City, Dubai Production City et JVC, tous au-dessus de 6 % brut.
| Quartier | Brut | Net de charges | Prix moyen | Ventes 2026 |
|---|---|---|---|---|
| Dubai Studio City | 7,3 % | 6,3 % | 3 940 €/m² | 802 |
| Sobha Hartland / MBR City (Al Merkadh) | 6,5 % | 5,7 % | 5 330 €/m² | 1 459 |
| International City | 6,4 % | 4,9 % | 2 360 €/m² | 1 094 |
| Dubai Production City | 6,2 % | 5,3 % | 3 530 €/m² | 1 933 |
| Jumeirah Village Circle (JVC) | 6,2 % | 5,2 % | 3 830 €/m² | 5 561 |
| Warsan 4 | 6,1 % | 5 % | 2 970 €/m² | 875 |
| Dubai Sports City | 6 % | 4,9 % | 3 460 €/m² | 1 610 |
| Downtown Jebel Ali | 6 % | 5 % | 4 340 €/m² | 705 |
| Dubai Hills Estate | 5,7 % | 4,9 % | 6 160 €/m² | 1 331 |
| Dubai Silicon Oasis | 5,5 % | 4,4 % | 3 240 €/m² | 753 |
| Arjan | 5,4 % | 4,5 % | 4 150 €/m² | 1 960 |
| Dubai Science Park | 5,3 % | 4,4 % | 4 530 €/m² | 856 |
| Jumeirah Village Triangle (JVT) | 5,2 % | 4,3 % | 4 330 €/m² | 1 734 |
| Town Square | 5,2 % | 4,2 % | 4 070 €/m² | 1 153 |
| Jebel Ali / Sobha Central | 5,2 % | 4,2 % | 3 860 €/m² | 3 516 |
Rendement = loyers annuels moyens des baux Ejari ÷ prix de vente moyen enregistré au DLD, janvier à juillet 2026. Le net retire les charges de copropriété du quartier. Quartiers avec au moins 700 ventes.
Exemple chiffré : un 1 chambre livré à JVC
Acheté 1,02 M AED (248 000 €), il se loue environ 63 000 AED par an et rapporte environ 53 000 AED net de charges, soit 13 000 € par an.
| Poste | AED | Euros |
|---|---|---|
| Prix d'achat (moyenne 2026) | 1 023 000 | 248 000 € |
| Frais d'achat (4 % DLD, bureau d'enregistrement, titre) | 45 700 | 11 000 € |
| Loyer annuel brut (6,2 %) | 63 100 | 15 000 € |
| Charges de copropriété (environ 800 pieds carrés, 75 m²) | -10 000 | -2 000 € |
| Loyer net de charges (5,2 %) | 53 100 | 13 000 € |
| Gestion locative (6 % du loyer) | -3 800 | -1 000 € |
| Revenu annuel avant impôt français | 49 300 | 12 000 € |
Loyer et charges : moyennes du quartier. Hors vacance locative, ameublement et commission d'agence à l'achat.
Fiscalité pour un résident fiscal français
Les loyers d'un bien à Dubaï ne sont pas imposés aux Émirats. En France, ils sont déclarés et ouvrent droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, en application de la convention fiscale de 1989.
- Aux Émirats : loyers, plus-value et détention sont exonérés d'impôt pour un particulier.
- En France, impôt sur le revenu : les loyers sont reportés sur la déclaration n° 2047. La convention attribue l'imposition aux Émirats et la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant. Ces revenus comptent toutefois pour fixer le taux appliqué à vos autres revenus.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : leur application aux revenus étrangers couverts par une convention dépend de votre situation. Faites-la confirmer par un fiscaliste avant d'acheter.
- IFI : un résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros déclare aussi ses biens situés à Dubaï.
- Compte bancaire : un compte ouvert aux Émirats se déclare chaque année sur le formulaire n° 3916.
Source : convention fiscale entre la France et les Émirats arabes unis du 19 juillet 1989, texte publié sur impots.gouv.fr. Ces informations sont générales ; votre conseiller fiscal valide votre cas.
Les risques à connaître avant d'investir
Trois risques comptent vraiment : un pic de livraisons dans le quartier choisi, un promoteur qui livre en retard, et l'écart entre le prix sur plan et la valeur de revente.
- L'offre nouvelle. 1 099 projets sont en vente, dont 362 livrables en 2027. Un quartier qui reçoit beaucoup d'immeubles la même année voit ses loyers ralentir.
- Le promoteur. Les retards de livraison de 6 à 12 mois restent courants. L'historique de livraison du promoteur se vérifie dans les registres du DLD.
- Le prix d'entrée. En 2026, le m² neuf coûte en moyenne 28 % de plus que l'ancien. Un projet vendu bien au-dessus des reventes de son secteur met plusieurs années à rattraper l'écart.
- La devise. Le dirham suit le dollar. Pour un investisseur en euros, la variation euro-dollar s'ajoute au rendement, dans un sens ou dans l'autre.
Questions fréquentes
Entre 4 et 7 % brut pour un appartement en 2026, selon le quartier. Dubai Studio City (7,3 %), International City (6,4 %) et JVC (6,2 %) sont en tête ; Dubai Marina (4,2 %) et Palm Jumeirah (3,2 %) rapportent moins.
Non. Les Émirats n'imposent ni les loyers ni la plus-value d'un particulier propriétaire. Le locataire paie une taxe municipale de 5 % du loyer annuel sur sa facture d'eau et d'électricité.
Selon la convention fiscale du 19 juillet 1989, les revenus d'un bien situé aux Émirats y sont imposables. La France les intègre au revenu déclaré et accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant, ce qui peut relever le taux appliqué à vos autres revenus. Les prélèvements sociaux et l'IFI doivent être vérifiés avec un fiscaliste.
Une agence prend en général 5 à 8 % du loyer annuel en location longue durée, et 15 à 25 % des recettes en location courte durée, ménage compris ou non selon le contrat.
Oui, avec un permis de location de vacances du Department of Economy and Tourism, à demander au nom du propriétaire ou d'un gestionnaire agréé. Certains immeubles l'interdisent dans leur règlement : vérifiez avant d'acheter.
Le volume de livraisons : 362 projets sont prévus pour 2027 et 251 pour 2028. Dans un quartier où beaucoup d'immeubles sont livrés la même année, les loyers peuvent baisser. C'est pourquoi chaque achat se juge sur les livraisons prévues dans le secteur.