De la réservation au titre de propriété, frais compris
Acheter un bien à Dubaï quand on est étranger
Un étranger peut acheter en pleine propriété dans les zones freehold de Dubaï avec un simple passeport. L'achat d'un bien livré prend deux à quatre semaines et coûte environ 4,4 % de frais, hors commission d'agence.
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Dubaï ?
Oui. La loi n° 7 de 2006 de Dubaï permet à toute nationalité d'acheter en pleine propriété (freehold) dans les zones désignées, ce qui couvre Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, JVC, Business Bay et la plupart des quartiers neufs. Le titre est enregistré à votre nom au Dubai Land Department.
Un passeport valide suffit ; résidence et compte bancaire aux Émirats restent facultatifs. L'achat peut se faire entièrement à distance avec une procuration.
Les frais principaux sont les 4 % du DLD. Sur un bien livré de 1,2 million AED (291 000 €), l'ensemble des frais atteint environ 53 000 AED (13 000 €) hors agence, et environ 78 000 AED (19 000 €) avec la commission de 2 %.
Les 7 étapes d'un achat immobilier à Dubaï
- Étape 1
Budget et objectif
Le budget total en dirhams, frais compris, et l'objectif : location, résidence ou visa.
- Étape 2
Sélection chiffrée
Trois à cinq biens comparés aux ventes enregistrées du même immeuble ou du secteur, visite sur place ou en vidéo.
- Étape 3
Réservation
Sur plan : formulaire de réservation et 5 à 10 % du prix. Livré : compromis Form F et dépôt de 10 % chez le bureau d'enregistrement.
- Étape 4
Contrat
Sur plan : contrat de vente (SPA) du promoteur, avec calendrier de paiement et pénalités de retard. Livré : Form F signé et demande de NOC au promoteur.
- Étape 5
Paiement
Sur plan : versements sur le compte séquestre du projet. Livré : chèque de banque ou virement remis au bureau d'enregistrement le jour du transfert.
- Étape 6
Enregistrement au DLD
Sur plan : enregistrement Oqood à votre nom et paiement des 4 %. Livré : transfert du titre le jour même, 4 % et frais d'enregistrement payés.
- Étape 7
Remise des clés
État des lieux, ouverture des compteurs DEWA, charges annuelles, mise en location ou demande de visa.
Frais d'achat immobilier à Dubaï : trois exemples
Hors agence, les frais d'un bien livré représentent 4,2 à 4,6 % du prix, et ceux d'un achat sur plan environ 4,2 %.
| Prix du bien | Livré, hors agence | Livré, avec agence (2 % + TVA) | Sur plan |
|---|---|---|---|
| 800 000 AED194 000 € | 36 780 AED9 000 € | 53 580 AED13 000 € | 34 580 AED8 000 € |
| 1 200 000 AED291 000 € | 52 780 AED13 000 € | 77 980 AED19 000 € | 50 580 AED12 000 € |
| 2 000 000 AED485 000 € | 84 780 AED21 000 € | 126 780 AED31 000 € | 82 580 AED20 000 € |
Livré : 4 % DLD, 580 AED de titre, 4 200 AED de bureau d'enregistrement TVA comprise. Sur plan : 4 % DLD à l'Oqood, environ 2 000 AED de frais promoteur, 580 AED de titre à la livraison. Le NOC du promoteur (500 à 5 000 AED) s'ajoute pour un bien livré.
Les documents nécessaires
- Passeport valide au moins 6 mois.
- Procuration notariée et légalisée si vous n'êtes pas présent.
- Justificatifs de virement à votre nom, qui établissent l'origine des fonds.
- Bien livré : Form F signé, NOC du promoteur, titre du vendeur.
- Sur plan : SPA signé et reçus du compte séquestre pour l'Oqood.
Combien de temps prend un achat ?
| Étape | Bien livré | Sur plan |
|---|---|---|
| Sélection et visite | 1 à 2 semaines | 1 à 2 semaines |
| Réservation à contrat | 2 à 5 jours | 1 à 2 semaines jusqu'au SPA |
| NOC du promoteur | 5 à 10 jours ouvrés | Sans objet |
| Enregistrement au DLD | 1 jour, au bureau d'enregistrement | Oqood sous 30 jours |
| Titre définitif | Le jour du transfert | À la livraison |
| Total | 2 à 4 semaines | 2 à 3 semaines jusqu'à l'Oqood |
Les textes qui protègent l'acheteur
- Loi n° 7 de 2006 : pleine propriété des étrangers dans les zones freehold.
- Loi n° 8 de 2007 : compte séquestre obligatoire pour chaque projet sur plan.
- Loi n° 19 de 2017 : résiliation encadrée d'un contrat sur plan.
- Règles RERA : licence de l'agent (BRN) et permis d'annonce, vérifiables dans Dubai REST.
Questions fréquentes
À Dubaï, l'équivalent des frais de notaire, ce sont les 4 % du Dubai Land Department, environ 4 200 AED pour le bureau d'enregistrement et 580 AED pour le titre. Sur 1,2 million AED, cela fait environ 53 000 AED, soit 13 000 €.
Une procuration suffit. Elle se signe chez un notaire en France, puis se légalise au ministère des Affaires étrangères et à l'ambassade des Émirats, avant traduction en arabe. Le DLD propose aussi une procuration électronique.
Oui, plusieurs banques émiriennes prêtent aux non-résidents, en général jusqu'à 50 % de la valeur du bien. L'inscription de l'hypothèque coûte 0,25 % du montant emprunté plus 290 AED au DLD.
2 % du prix plus 5 % de TVA sur la commission pour un bien livré. Sur plan, le promoteur rémunère l'agent : votre prix est le même qu'en direct.
Deux à quatre semaines pour un bien livré, de la sélection au titre. Sur plan, l'enregistrement Oqood intervient dans les 30 jours suivant le contrat et le titre définitif à la livraison.
Non. Le propriétaire paie les charges de copropriété, de 14 à 20 AED par pied carré et par an dans la plupart des quartiers, soit 10 000 à 15 000 AED pour un 1 chambre de 750 pieds carrés.