از انتخاب واحد تا سند، با هزینه‌های دقیق
مراحل خرید ملک در دبی
مراحل خرید ملک در دبی برای خریدار ایرانی هفت قدم دارد، از تعیین بودجه تا ثبت سند در ادارهٔ زمین دبی، و بین دو تا چهار هفته طول میکشد. این صفحه هر قدم را با مدارک، هزینه و زمان می‌گوید.
شرایط خرید ملک در دبی برای ایرانیان چیست؟
خریدار با هر تابعیتی می‌تواند در مناطق فریهولد دبی ملک بخرد و سند مالکیت کامل به نام خودش بگیرد؛ طبق قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶ دبی. برای شروع، گذرنامهٔ معتبر کافی است و اقامت یا حساب بانکی امارات شرط خرید نیست.
خرید از راه دور با وکالتنامهٔ رسمی انجام میشود: وکالت در ایران تنظیم و ترجمه و تأیید میشود، یا با حضور یک‌روزه در دبی نزد دفتر اسناد رسمی امضا میشود. پرداخت‌ها به درهم و از طریق صرافی‌های دارای مجوز امارات به حساب امانی پروژه یا دفتر امین معاملات انجام میشود.
هزینهٔ اصلی خارج از قیمت، ۴ درصد هزینهٔ انتقال سند به ادارهٔ زمین دبی است؛ روی واحد ۱٫۲ میلیون درهمی یعنی ۴۸ هزار درهم، حدود ۳٫۱ میلیارد تومان. مالکیت مسکونی در دبی معاف از مالیات سالانه است و فروش واحد مسکونی از مالیات بر ارزش افزوده معاف.
هفت مرحلهٔ خرید ملک در دبی
- مرحلهٔ ۱
بودجه و هدف
بودجهٔ کل به درهم شامل ۴ درصد انتقال و هزینه‌های جانبی؛ هدف اجاره است، سکونت یا اقامت. این یک تماس است.
- مرحلهٔ ۲
انتخاب واحد با عدد
سه تا پنج واحد که با معاملات ثبت‌شدهٔ همان برج یا برج‌های همسایه سنجیده شده‌اند؛ بازدید حضوری یا تصویری از محل.
- مرحلهٔ ۳
رزرو
پیشفروش: فرم EOI یا رزرو با ۵ تا ۱۰ درصد قیمت و کپی گذرنامه. آماده: تفاهم‌نامهٔ Form F با ۱۰ درصد بیعانه نزد دفتر امین.
- مرحلهٔ ۴
قرارداد
پیشفروش: قرارداد فروش (SPA) سازنده که بند تأخیر، جریمه و پلن پرداخت دارد. آماده: تفاهم‌نامهٔ رسمی و درخواست تأییدیهٔ سازنده (NOC).
- مرحلهٔ ۵
پرداخت
پیشفروش: به حساب امانی پروژه، هر قسط طبق پلن. آماده: چک تضمینی یا حواله نزد دفتر امین معاملات در روز انتقال.
- مرحلهٔ ۶
ثبت در ادارهٔ زمین دبی
پیشفروش: ثبت Oqood به نام شما با پرداخت ۴ درصد. آماده: انتقال سند در دفتر امین معاملات، همان روز، با پرداخت ۴ درصد و هزینه‌های ثبت.
- مرحلهٔ ۷
تحویل و بعد از آن
تحویل کلید و صورت‌جلسهٔ عیوب، اتصال آب و برق (DEWA)، شارژ سالانه، اجاره یا درخواست اقامت با سند.
هزینه‌های جانبی خرید ملک در دبی، روی یک مثال
روی واحد ۱٫۲ میلیون درهمی، هزینه‌های جانبی خرید آماده حدود ۵۳ هزار درهم است (۴٫۴ درصد) و خرید پیشفروش حدود ۵۰ هزار درهم؛ کمیسیون مشاور در پیشفروش را سازنده میپردازد.
| هزینه | مبلغ | چه کسی میگیرد | آماده | پیشفروش |
|---|---|---|---|---|
| هزینهٔ انتقال سند (۴ درصد) | ۴۸٬۰۰۰ درهم۳٫۱ میلیارد تومان | ادارهٔ زمین دبی | بله | بله، هنگام ثبت Oqood |
| صدور سند و نقشه | ۵۸۰ درهم۳۷ میلیون تومان | ادارهٔ زمین دبی | بله | هنگام تحویل |
| دفتر امین معاملات + ۵ درصد مالیات | ۴٬۲۰۰ درهم۲۷۰ میلیون تومان | دفتر امین | بله (۲٬۱۰۰ درهم برای زیر ۵۰۰ هزار) | خیر |
| هزینهٔ اداری سازنده | ۲٬۰۰۰ درهم۱۲۹ میلیون تومان | سازنده | خیر | بله، ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ |
| کمیسیون مشاور (۲ درصد + ۵ درصد مالیات) | ۲۵٬۲۰۰ درهم۱٫۶ میلیارد تومان | مشاور | بله | خیر، سازنده میپردازد |
| تأییدیهٔ سازنده (NOC) در خرید دستدوم | ۱٬۵۰۰ درهم۹۶ میلیون تومان | سازنده | بله، ۵۰۰ تا ۵٬۰۰۰ | خیر |
| ثبت رهن (در صورت وام) | ۳٬۲۹۰ درهم۲۱۲ میلیون تومان | ادارهٔ زمین دبی | ۰٫۲۵ درصد وام + ۲۹۰ درهم | معمولاً ندارد |
تومان با نرخ روز صفحه. شارژ سالانهٔ ساختمان جداست و در مناطق میان‌قیمت ۱۴ تا ۲۰ درهم برای هر فوت مربع در سال است؛ برای یک‌خوابهٔ ۷۵۰ فوتی یعنی ۱۰ تا ۱۵ هزار درهم در سال.
چه مدارکی لازم است؟
- گذرنامهٔ معتبر با دست‌کم ۶ ماه اعتبار (برای همهٔ خریدها).
- وکالتنامهٔ رسمی اگر خودتان حاضر نیستید: تنظیم در دفترخانه، ترجمهٔ رسمی، تأیید وزارت خارجه و سفارت امارات، یا وکالتنامهٔ الکترونیک ادارهٔ زمین دبی.
- رسید پرداخت‌ها به نام خودتان از صرافی دارای مجوز؛ برای اثبات منشأ وجوه.
- در خرید دستدوم: تفاهم‌نامهٔ Form F امضاشده، تأییدیهٔ سازنده (NOC) و سند فروشنده.
- در پیشفروش: قرارداد فروش (SPA) و رسید حساب امانی برای ثبت Oqood.
- برای اقامت پس از خرید: سند به نام شما، عکس و بیمهٔ درمانی (توصیه میشود).
چقدر طول میکشد؟
| مرحله | خرید آماده | پیشفروش |
|---|---|---|
| انتخاب و بازدید | ۱ تا ۲ هفته | ۱ تا ۲ هفته |
| رزرو تا قرارداد | ۲ تا ۵ روز | ۱ تا ۲ هفته تا امضای SPA |
| تأییدیهٔ سازنده (NOC) | ۵ تا ۱۰ روز کاری | ندارد |
| ثبت در ادارهٔ زمین دبی | ۱ روز، در دفتر امین | ثبت Oqood ظرف ۳۰ روز از قرارداد |
| سند نهایی | همان روز انتقال | پس از تحویل و تسویه |
| کل | ۲ تا ۴ هفته | ۲ تا ۳ هفته تا Oqood؛ سند در تحویل |
قوانینی که خرید شما را محافظت می‌کند
- قانون شمارهٔ ۷ سال ۲۰۰۶: مالکیت کامل خریدار خارجی در مناطق فریهولد و ثبت آن در ادارهٔ زمین دبی.
- قانون شمارهٔ ۸ سال ۲۰۰۷: حساب امانی برای هر پروژهٔ پیشفروش؛ برداشت سازنده فقط به نسبت پیشرفت ساخت.
- قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷: روند فسخ قرارداد پیشفروش و درصد قابل کسر بر اساس پیشرفت پروژه، زیر نظر ادارهٔ زمین دبی.
- مقررات RERA: مجوز مشاوران (BRN)، مجوز آگهی (Trakheesi) و ثبت پروژه‌ها؛ همه در Dubai REST قابل استعلام.
- قانون شمارهٔ ۲۶ سال ۲۰۰۷ و شاخص اجارهٔ RERA: سقف افزایش اجاره برای واحدی که بعداً اجاره می‌دهید.
پرسش‌های پرتکرار
بله. در مناطق فریهولد، خریدار با هر تابعیتی مالکیت کامل میگیرد و سند به نام خودش صادر میشود. گذرنامهٔ معتبر برای شروع کافی است.
خیر. با وکالتنامهٔ رسمی تأییدشده یا وکالتنامهٔ الکترونیک ادارهٔ زمین دبی، همهٔ مراحل از راه دور انجام میشود. بسیاری از خریداران فقط برای تحویل کلید یا اقامت سفر میکنند.
۴ درصد قیمت خرید، به ادارهٔ زمین دبی. در خرید آماده هنگام انتقال و در پیشفروش هنگام ثبت Oqood پرداخت میشود. روی ۱٫۲ میلیون درهم یعنی ۴۸ هزار درهم.
در خرید دستدوم ۲ درصد قیمت بهعلاوهٔ ۵ درصد مالیات بر ارزش افزوده روی همان کمیسیون. در پیشفروش، کارمزد مشاور را سازنده میپردازد و قیمت شما با خرید مستقیم یکی است.
به درهم، از طریق صرافی دارای مجوز امارات، به حساب امانی پروژه (پیشفروش) یا نزد دفتر امین معاملات (آماده). رسید هر پرداخت به نام شما صادر میشود و همان رسیدها منشأ وجوه را اثبات می‌کند.
خرید آماده معمولاً ۲ تا ۴ هفته از انتخاب تا سند؛ پیشفروش ۲ تا ۳ هفته تا ثبت Oqood و سند نهایی پس از تحویل.
مالکیت مسکونی در دبی معاف از مالیات سالانه است و مالیات بر عایدی سرمایه هم ندارد. هزینهٔ سالانهٔ شما شارژ ساختمان است، ۱۴ تا ۲۰ درهم برای هر فوت مربع در مناطق میان‌قیمت.
قرارداد اجاره با ملک منتقل میشود و شما مالک جدید همان قرارداد هستید. مستأجر ۱۲ ماه پیش از تخلیه باید اخطار کتبی بگیرد و افزایش اجاره تابع شاخص RERA است.