پلن‌های پرداخت واقعی، از پایگاه دادهٔ ۱٬۵۷۶ پلن
خرید اقساطی ملک در دبی
خرید اقساطی ملک در دبی یعنی خرید مستقیم از سازنده با پیشپرداخت ۱۰ تا ۲۰ درصد و پرداخت باقی مبلغ طی ساخت و گاهی تا چند سال پس از تحویل، مستقیم به حساب امانی پروژه و با سود صفر.
خرید اقساطی ملک در دبی چطور کار می‌کند؟
سازنده به جای بانک، خودش قسط‌بندی می‌کند. از ۱٬۵۷۶ پلن پرداخت فعال در دبی، ۶۴۴ پلن با ۱۰ درصد یا کمتر پیشپرداخت شروع میشوند و ۱٬۳۵۲ پلن با ۲۰ درصد یا کمتر؛ میانگین پیشپرداخت ۱۸ درصد است.
۲۸۵ پلن قسط ۱ درصد ماهانه دارند. Danube با ۹۹ پلن، DAMAC با ۳۵ و Samana با ۲۳ پلن بیشترین سهم را دارند. در این پلن‌ها بخش بزرگ قیمت طی ۶۰ تا ۸۰ ماه پرداخت میشود و اگر واحد تحویل شده باشد، اجاره بخشی از قسط را می‌پوشاند.
عدد پنهان، قسط تحویل است: به‌طور میانگین ۴۰ درصد قیمت هنگام تحویل پرداخت میشود و فقط ۱۷۵ پلن پرداخت پس از تحویل دارند. پیش از امضا، همین یک سطر را از سازنده مکتوب بگیرید.
سه نمونهٔ واقعی محاسبه به تومان
سه پلن رایج بازار روی سه واحد متعارف؛ همهٔ ارقام با نرخ روز صفحه حساب شده‌اند و با تغییر نرخ، خودکار عوض میشوند.
| واحد و پلن | پیشپرداخت | قسط | هنگام تحویل |
|---|---|---|---|
| استودیوی ۷۰۰ هزار درهمی، پلن ۱۰/۹۰ با ۱ درصد ماهانه در ۷۰ ماه | ۷۰ هزار درهم۴٫۵ میلیارد تومان | ۷ هزار درهم۴۵۰ میلیون تومانماهانه | ۱۴۰ هزار درهم۹ میلیارد تومان |
| یک‌خوابهٔ ۱٫۲ میلیون درهمی، پلن ۲۰/۸۰ با هشت قسط شش‌ماهه | ۲۴۰ هزار درهم۱۵٫۴ میلیارد تومان | ۶۰ هزار درهم۳٫۹ میلیارد تومانهر شش ماه | ۴۸۰ هزار درهم۳۰٫۹ میلیارد تومان |
| دوخوابهٔ ۲ میلیون درهمی، پلن ۲۰/۴۰/۴۰ با سه سال پرداخت پس از تحویل | ۴۰۰ هزار درهم۲۵٫۷ میلیارد تومان | ۲۲ هزار درهم۱٫۴ میلیارد تومانماهانه پس از تحویل | در قسطها پخش شده |
پلن سوم ۴۰ درصد را طی ساخت و ۴۰ درصد را در ۳۶ قسط پس از تحویل می‌گیرد؛ در ستون قسط، قسط پس از تحویل آمده است. هزینهٔ ۴ درصد انتقال سند و هزینهٔ اداری سازنده به این ارقام اضافه میشود.
کدام سازندهها پلن ۱ درصد ماهانه میدهند؟
هشت سازنده بیش از ۹۰ درصد پلن‌های ۱ درصدی بازار را در اختیار دارند و Danube به‌تنهایی یک‌سوم آن‌ها را.
| سازنده | پلن‌های ۱ درصدی |
|---|---|
| Danube Properties | ۹۹ |
| DAMAC Properties | ۳۵ |
| Samana Developers | ۲۳ |
| Object One Real Estate Development | ۷ |
| Mashriq Elite Developments | ۷ |
| Peace Homes Development | ۶ |
| Pantheon | ۵ |
| AQUA Developments | ۵ |
ریتم قسط را با قرارداد امضاشده تطبیق دهید. در سه پروژه دیده‌ایم که پلن اعلام‌شده فصلی بود و قرارداد واقعی ماهانه؛ مبلغ و مجموع درست بود، ریتم فرق داشت.
اقساط پس از تحویل؛ برای چه کسی می‌صرفد؟
برای خریداری که واحد را اجاره می‌دهد، چون اجاره از ماه تحویل شروع میشود و قسط را کم می‌کند؛ در عوض قیمت این پلن‌ها معمولاً ۳ تا ۵ درصد بالاتر از پلن نقدی همان واحد است.
- سند نهایی پس از تسویهٔ کامل صادر میشود و تا آن زمان مالکیت شما در سامانهٔ Oqood ادارهٔ زمین دبی ثبت است.
- اجارهٔ یک‌خوابهٔ میان‌قیمت در ۲۰۲۶ حدود ۵ تا ۷ درصد قیمت در سال است؛ قسط پس از تحویل در یک پلن سه‌ساله حدود ۱۳ درصد قیمت در سال. اجاره حدود نیمی از قسط را می‌پوشاند.
- فروش پیش از تسویه (واگذاری) پس از پرداخت سهم مشخصی از قیمت، معمولاً ۳۰ تا ۴۰ درصد، و با تأییدیهٔ سازنده ممکن است.
- قسطها به درهم است؛ اگر درآمد شما تومانی است، تغییر نرخ ارز روی هر قسط می‌نشیند و باید در بودجه دیده شود.
وام بانکی برای خریدار غیرمقیم چقدر است؟
بانک‌های امارات به خریدار غیرمقیم معمولاً تا ۵۰ درصد ارزش ملک وام میدهند، با اثبات درآمد و حساب بانکی؛ برای بسیاری از خریداران ایرانی، پلن اقساطی سازنده در عمل در دسترس‌تر از وام بانکی است.
- وام بانکی سود دارد و مدارک درآمدی می‌خواهد؛ پلن سازنده سود صفر دارد و با گذرنامه شروع میشود.
- وام فقط برای ملک آماده یا پروژه‌های تأییدشدهٔ بانک داده میشود؛ پلن سازنده روی همان پروژه از روز اول فعال است.
- ثبت رهن در ادارهٔ زمین دبی ۰٫۲۵ درصد مبلغ وام به‌علاوهٔ ۲۹۰ درهم هزینه دارد.
پیش از امضای پلن اقساطی، این هفت سطر را چک کنید
- شمارهٔ ثبت پروژه در RERA و شمارهٔ حساب امانی؛ هر دو باید در قرارداد باشد.
- درصد پرداخت هنگام تحویل، به عدد؛ میانگین بازار ۴۰ درصد است.
- ریتم واقعی قسطها در قرارداد، ماهانه یا فصلی، با تاریخ اولین و آخرین قسط.
- اینکه ۴ درصد هزینهٔ انتقال سند داخل پلن است یا جدا (تقریباً همیشه جدا).
- هزینهٔ اداری سازنده، معمولاً بین ۱٬۰۰۰ تا ۳٬۰۰۰ درهم.
- شرط واگذاری پیش از تحویل: بعد از چند درصد پرداخت و با چه هزینه‌ای.
- جدول جریمهٔ تأخیر و روند فسخ طبق قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ دبی.
پرسش‌های پرتکرار
۶۴۴ پلن فعال با ۱۰ درصد یا کمتر شروع میشوند و چند سازنده پلن ۵ درصدی هم دارند. روی استودیوی ۷۰۰ هزار درهمی، ۱۰ درصد یعنی ۷۰ هزار درهم، حدود ۴٫۵ میلیارد تومان با نرخ امروز.
سود بانکی ندارد؛ سازنده به جای سود، معمولاً قیمت را ۳ تا ۵ درصد بالاتر از پلن نقدی همان واحد می‌گذارد. این اختلاف را در مقایسه با وام بانکی که سالانه سود می‌گیرد، باید کنار هم دید.
قانون شمارهٔ ۱۹ سال ۲۰۱۷ دبی روند اخطار، مهلت و درصد قابل کسر را بر اساس پیشرفت پروژه مشخص می‌کند و ادارهٔ زمین دبی ناظر اجرای آن است. پیش از امضا، جدول جریمه و فسخ را از سازنده مکتوب بگیرید.
اقامت دوسالهٔ سرمایهگذار به ملک آمادهٔ دارای سند داده میشود، پس در پیشفروش پس از تحویل و صدور سند فعال میشود. اقامت طلایی از ۲ میلیون درهم، طبق ضوابط ادارهٔ زمین دبی، برای پیشفروش سازندگان تأییدشده هم ممکن است.
بله، با واگذاری. بیشتر سازندهها پس از پرداخت ۳۰ تا ۴۰ درصد قیمت و با صدور تأییدیه (NOC) اجازهٔ واگذاری میدهند؛ هزینهٔ NOC بین ۱٬۰۰۰ تا ۵٬۰۰۰ درهم است.
قسطها به درهم و به حساب امانی پروژه واریز میشود. خریداران ایرانی معمولاً از صرافیهای دارای مجوز امارات استفاده میکنند و رسید هر قسط به درهم صادر میشود.